부동산을 담보로 주택저당증권(MBS:Mortgage Backed Securities)을 발행하여 장기주택자금을 대출해 주는 제도를 모기지론(Mortgage loan)이라고 합니다. 주택구입자가 은행에서 장기저리자금을 빌리면 은행은 주택을 담보로 주택저당증권을 발행하여 이를 중개기관에 팔아 대출자금을 회수하하게 됩니다. 중개기관은 주택저당증권을 다시 투자자에게 판매하고 그 대금을 금융기관에 지급하게 되는 것이죠. 이와 반대로 기존의 보유하고 있던 주택을 원금으로 삼아 다달이 정해진 금액만큼 은행으로부터 지급받는 방식이 있습니다. 이른 바 역(逆)모기론이라고 합니다. 연금 혜택도 충분치 못하고 자식 부양도 기대할 수 없는 노인들에게 적합한 제도인데요, 유일한 재산인 집을 잔여 수명 동안 ‘천천히 처분’하는 방식으로 생활비를 조달토록 한다는 개념입니다. 이러한 모기지 및 역모기지 개념은 집을 소유의 개념이 아닌 렌탈의 개념으로 인식하고 있는 서구인들이 많이 사용하는 방식입니다. 이제 그 모기지론이 우리나라에도 곧 도입이 될 것이라고 합니다. 제대로 적용이 될지는 두고봐야겠지만 합리적인 방식인 것만은 사실인 것 같습니다. 아래는 관련 기사입니다. 편집/ 창업과 사업아이템 www.saupitem.com
[모기지]
"3월부터 만 20세 이상 무주택자나 1주택 소유자는 연 7 % 정도의 금리로 최대 20년간'장기주택 저당 대출(모기지론)' 을 제공받을 수 있게 된다. 재정경제부는 오는 3월2일 모기지론을 담당할 한국주택금융공사 출범식을 갖고 15일 시중 은행 등 금융기관을 통해 본격 서비스를 시작할 계획이다. 모기지론은 금융기관이 부동산을 담보로 주택구입 자금을 10년 이상 장기 저리로 빌려주는 선진국형 주택대출 상품. 대출 대상은 만 20세 이상의 무주택자 또는 1주택 소유자로, 대출 최대한도는 집값의 70% 범위 내에서 최고 2억원까지다. 전용면적 25.7평 이 하의 국민주택 담보 대출자는 우선 지원을 받으며 6억원이 넘는 고가 주택이나 1가구 2주택 이상은 모기지론 대상에서 제외된다" <문화일보 2월 3일자>
지난 2월 대학을 졸업한 용가리. 청년 실업이 40만명을 육박하는 이 어려운 시기에 번듯한 대기업에 취직해 사회에 첫 발을 내딛는답니다. 이제 어엿한 직장인으로서 부모님으로부터 독립을 꿈꾸고 있는데요. 사실 용가리 집은 인천이라 회사가 있는 수원까지 통근하기가 힘들어 이번 기회에 내집 마련에 도전해보려고 합니다. 여자친구 용순이도 서울에서 학교를 다니기 때문에 서울에 집을 분양받고 싶어 합니다. '내 집'을 마련하는 법은 크게 두가지 입니다. 아파트를 예로 들면, 우선 이미 다른 사람이 분양 받아 살고 있는 집을 사는 방법입니다. 쉽게 말해 중고 제품을 사는 거죠. 이 경우엔 돈만 있으면 해결됩니다. 역시 돈이 좋긴 좋죠? 다른 방법은 새 아파트를 분양 받는 것입니다. 새 아파트를 분양 받기 위해서는 조금은 복잡한(?) 절차가 필요한데요. 다름이 아니라, 청약통장에 가입해 일정한 자격을 갖추어야 합니다. 청약통장은 청약예금, 청약부금, 청약저축 세 종류가 있는데 모든 시중은행을 통틀어 한 사람이 한 개 통장만 가입할 수 있답니다. 세 종류 중 택일하여 저축해나가면 됩니다.
일찍이 재테크에 관심이 많았던 용가리는 대학교 2학년 때 청약 예금에 가입해 주택을 분양 받을 수 있는 자격을 이미 갖추었답니다. 대학생 여러분, 지금 당장 은행으로 달려가 미리미리 준비하세요~.^^ 그런데 용가리에게도 큰 걱정이 있으니, 바로 자금 사정이 넉넉하지 못하다네요. 용가리가 원하는 지역에 아파트를 분양을 받으려면 2억원은 있어야 하는데, 용가리는 6천만원 뿐입니다. 은행에 주택담보대출이라는 제도가 있긴 한데, 너무 단기간(3년)이라 원금 상환이 어려울 것 같고, 대출금리도 유동적이라 위험스러워 보이네요. 또, 대출 금액도 적어 그다지 매력적이지 못합니다. 만약 용가리가 분양받으려 하는 아파트의 분양가가 1억원인데, 주택담보대출을 받는다면 이 집 값의 40%인 4천만원은 은행에서 빌려줍니다. 용가리가 6천만원을 쥐고 있다면 이 집을 분양 받아 살 수 있는 기회가 생깁니다. 즉, 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있다는 겁니다. 하지만 이 집을 얻는 대신 그 대가가 만만치 않습니다. 대출금리가 6%정도(변동금리)라고 한다면 매년 240만원(월20만원)을 3년 동안 은행에 지불해야 하죠. 또, 3년 뒤에는 원금 4천만원을 고스란히 갚아 주어야 합니다. 과연 3년 뒤에 용가리는 4천만원을 모을 수 있을까요? 이렇게 우리나라에서, 특히 서울에서 '내집 마련'은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 하지만 용가리에게 희소식이 들리네요. 위의 기사 내용이 바로 그겁니다. 이번 달부터 시행되는 모기지론. 이 제도를 통하면 용가리도 원하는 집을 살 수 있겠네요.
모기지 대출이라고 불리는 이 제도는 용가리 같은 서민들의 내집 마련을 앞당겨 줄 것으로 기대됩니다. 이 제도의 기본 개념은 앞서 설명한 주택 담보대출과 같습니다. 다른 점은 대출 기간이 최대 20년이고 금리도 고정 금리라 리스크 관리가 쉬워지죠. 게다가 주택담보대출은 집값의 40%만 대출해주는 것에 비해 모기지론은 70%까지 대출해 준답니다. 용가리는 어엿한 직장인으로 일정한 소득이 있고, 생각 없이 신용카드를 긁는 신용불량자도 아니니 대출을 받을 수 있는 자격이 있습니다. 음, 용가리가 분양 받으려는 아파트의 분양가가 2억원이니까 30%인 6천만원만 있으면 1억 4천만원을 대출 받아 집을 살 수 있겠네요. 모기지론을 통해 1억 4천만원을 대출 받는다고 하면 연7%의 대출금리로 월82만원을 이자로 지불해야합니다. 그 후 20년 뒤에 원금을 상환하면 되죠. 또, 이자 상환에 대해서는 연말 정산 시 소득 공제 혜택도 받는다니 실제로는 월 82만원보다 약간 적어지겠죠. 용가리는 이 기사를 보자 마자 은행으로 달려갑니다. 대출을 받기 위해서죠. 참, 그런데 은행마다 대출금리가 다를 수 있다네요. 잘 알아보고 가야겠죠? 자료원 머니투데이
[역모기지]
이르면 올 하반기 중 도입될 ‘역(逆)모기지(Reverse mortgage)’ 제도는 연금 혜택도 충분치 못하고 자식 부양도 기대할 수 없는 노인들에게 유일한 재산인 집을 잔여 수명 동안 ‘천천히 처분’하는 방식으로 생활비를 조달토록 한다는 개념이다. 재경부 당국자는 “집을 자식에게 물려준다는 인식이 강했던 과거에는 이 제도 도입은 상상할 수 없었다”며 “그러나 이제 노인이 집을 처분해서라도 스스로 생활비를 마련토록 하지 않으면 노후 생계 문제가 해결되지 않는 상황”이라고 말했다. 평생 일해 집 한 채(평가액 5억원)를 장만했지만 생활 자금이 모자라 고생하는 은퇴 노인 A씨(65)의 예를 들자. 은행은 A씨의 현 나이와 건강상태를 보고 앞으로 10년간 더 살 수 있다고 판단, A씨 집값의 50% 만큼인 2억5000만원을 매달 나눠서 대출하기로 결정한다. 이에 따라 A씨는 매달 208만원 정도를 생활비로 대출받고, ‘원금+이자’만큼 집의 소유권을 단계적으로 금융기관에 넘기게 된다.
“역모기지 대출금을 받는 노인의 수명이 예상보다 길어져도 매월 생활비 대출은 애초 약정된 대로 중단 없이 계속되도록 할 방침”이라고 말했다. 일단 역모기지를 받으면 사망 때까지 일정액을 보장하는 보험 성격으로 운영한다는 얘기다. 대출을 신청한 노인의 연령이 높으면 매달 대출받는 금액도 높아지고, 노인의 연령이 낮으면 대출금액도 낮아진다. 고령(高齡) 노인의 경우 대출금액을 다 받기도 전에 사망할 가능성이 높아, 금융기관 입장에서는 담보로 잡은 집을 팔아 대출금을 전액 회수할 수 있기 때문이다. 역모기지 대출을 받은 뒤 나중에 집값이 오른다면 어떻게 될까. 이 경우 노인 A씨는 이미 받은 대출금을 일단 상환한 뒤 오른 집값을 기준으로 다시 대출계약을 맺어 더 많은 생활비를 대출받을 수도 있다고 재경부는 설명했다. 도중에 이사를 가야하는 경우에는 대출금을 상환한 뒤 집을 옮겨갈 수도 있다.
정부는 집값의 몇 %를 생활비로 빌려줄 것인지와 대출금리 수준, 대상 노인의 연령기준 등을 확정해 이르면 이번 주 중 발표할 예정이다. 재경부 당국자는 “이 제도를 우리에 앞서 시행한 미국의 경우 62세 이상 노인에게 적용한다”며 “우리의 노인취업 현황, 은퇴연령 등을 감안해 대상 연령기준을 정할 것”이라고 말했다. 대출금에 적용하는 이자율은 연5%대 확정금리를 적용한다는 게 재경부 내부 구상이지만, 시중금리가 크게 내려가면 일정 기간마다 금리를 재조정할 수도 있도록 한다는 방침이다. 또 역모기지 대출을 받은 노인이 사망한 경우, 자녀가 대출금을 상환하면 담보로 잡힌 집을 자녀에게 우선적으로 넘기는 방안도 추진되고 있다. 정부는 이 제도와는 별도로 다음달부터 ‘모기지론(Mortgages loan)’ 제도를 도입할 예정이다. 모기지론은 젊은 층이 주택을 마련하기 위해 집값의 70%(2억원 한도)까지 20~30년간 장기대출받는 제도다. 재경부 당국자는 “결국 젊어서는 20~30년간 모기지론을 이용해 집을 장만했다가, 나이 들어서는 ‘역모기지론’으로 집을 처분하고 생활비를 대출받는 인생 사이클이 만들어지는 셈”이라고 말했다. 자료원 조선일보