상가건물임대차보호법과 '대항력'에 대해서...
상가건물임대차보호법과 '대항력'에 대해서...
  • 최재윤 변호사
  • 승인 2019.07.29 09:12
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오늘은 상가건물임대차보호법(이하 ‘이 법’)에서 중요한 개념인 ‘대항력’을 확실히 이해하는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

대항력이란 “이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력” , 쉽게 말해서 상가의 경우 임대차계약 기간 중 임대인이 바뀌어도 그 상가에서 그대로 영업하다가 계약기간이 끝나면 임대보증금을 받아 나올 수 있는 권리를 말합니다. 또한 대항력에 더하여 확정일자까지 받으면 갑자기 상가건물이 경매되더라도 배당에 참여하여 우선 변제를 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

대항력의 요건 및 확정일자의 신청

대항력은 ① 건물주로부터 건물을 명도 받고 ② 세무서에 가서 사업자 등록을 신청 한 다음날(익일)부터 대항력이 발생하며, 확정일자는 세무서에 사업자 등록할 때 확정일자 신청을 하면 됩니다.

상가건물임대차보호법은 부가가치세 등의 징수를 위하여 부가가치세법 등이 규정하고 있는 사업자등록이라는 제도를 상가임대차의 공시방법으로 차용한 것인데요.

따라서 사업자등록이 대항력을 취득하기 위하여 적법한 것인지의 여부는 부가가치세법상의 사업자등록 개념에 따라 판단할 것이 아니라 상가건물임대차보호법상 이해관계인인 제3자의 지위에서 해당 상가건물을 임차한 자가 사업자등록을 마친 자임을 확인할 수 있는지에 따라 판단되어야 합니다.

사업자 등록은 반드시 적법한 신청이어야 하고, 만약 사업자등록신청서에 기재하여야 할 사항을 기재하지 않거나 필요한 서류를 첨부하지 않은 때, 또는 신규로 사업을 개시하고자 하는 사람이 사업개시일 전에 사업자등록 신청을 하였으나 신청자가 사업을 사실상 개시하지 아니할 것이라고 인정되는 때 등 사업자등록에 필요한 요건을 갖추지 못하여 부적법할 때는 요건을 갖추어 재신청하거나 보완을 한 때에 비로소 사업자 등록 신청이 있는 것으로 보게 됩니다.

임차인과 사업자등록 명의인이 다른 경우는 대항력이 인정될까?

세법은 ‘실질과세의 원칙’에 따라 사업자등록 명의인이 아니더라도 실질적인 사업자가 납세의무자가 되나, 상가건물임대차보호법의 경우에는 실질적 사업자인지의 여부와 관계없이 임차인이 자신의 이름으로 사업자등록을 하여야만 대항력을 인정받을 수 있습니다.

주위에 부부 중 1인이 사업자등록 명의인이고, 나머지 1인이 임대차계약서상에 임차인으로 되어 있는 경우를 종종 볼 수 있는데요. 보통 이런 경우는 사업자등록인이 실제 임차인에 해당하지만 임대차계약서상 임차인 명의가 사업자의 동거가족에 해당하는 경우가 많습니다.

이런 경우에 대항력을 인정받기 위해서는 사업자등록 신청 시에 사업자와 임차인과의 관계를 소명하는 서류를 첨부하여 수리를 받고, 이해관계인 열람 시 위 소명자료 또한 포함하도록 하여야 합니다.

상가 공매 및 경매 시 대항력과 확정일자의 효과

상가에 근저당이나 가압류 등의 설정일보다 사업자등록일이 하루라도 빠르다면 “대항력이 있다”라고 합니다. 즉 “대항력이 있다”라고 할 때 상가가 경매가 되더라도 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있으므로 임차인이 계속 영업을 할 수 있고 계약 만료 시 낙찰자로부터 보증금 반환을 청구 할 수 있습니다.

다만, 확정일자를 받지 않았을 경우에는 경매 시 배당에 참여를 할 수 없습니다. 즉, 대항력을 갖추고 확정일자가 있는 경우 우선변제권(경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리)이 있습니다.

그러므로, 대항력이 있으면서 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 임차인은 경매나 공매가 되더라도 만기일까지 계속 영업을 하한 후 보증금을 받을 수 있거나 배당에 참여하여 보증금을 받고 나오는 선택을 할 수 있기 때문입니다.

상가건물임대차보호법의 중요 개념인 ‘대항력’에 대하여 자세히 알아보았습니다. 

최재윤 변호사.  제 42회 사법시험에 합격하고 서울시 공익변호사, 중소기업청 비즈니스자문단 전문위원을 역임했다.
최재윤 변호사. 제 42회 사법시험에 합격하고 서울시 공익변호사, 중소기업청 비즈니스자문단 전문위원을 역임했다.

 


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