창업시 상가건물 임대계약 전 주의사항
창업시 상가건물 임대계약 전 주의사항
  • 최재윤 변호사
  • 승인 2019.07.11 10:40
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

결론부터 이야기 하면 상가나 점포를 임대하여 창업할 때는 다음의 사항은 반드시 짚어야 합니다. 

▶상가건물임대차보호법상 보호 대상 임차인지 확인 ▶상가 건물에 대한 등기부등본을 확인 ▶상가 건물에 대한 건축물 관리 대장을 확인 ▶영업허가 또는 신고에 문제없는지 미리 확인 ▶동일 업종에 대한 영업금지 혹은 업종 제한이 있는 상가인지 여부를 미리 확인해야 합니다.

창업을 준비하면서 꼭 거치게 되는 과정 중의 하나가 창업 업종에 적합한 사무실을 임대하는 것입니다. 보통은 상가 임대를 함에 있어 주변 상권, 보증금, 임대료를 많이 보며 상권이 좋고 임대료가 저렴하면 계약을 하게 되기 마련인데요

창업 초기에 있어 임대료는 상당한 부담이 되기 때문입니다. 분명 임대료가 가장 중요한 부분이긴 하지만, 사무실을 고르고 임대차계약을 체결함에 있어 향후 법적으로 문제될 부분이 없도록 처음부터 하나하나 꼼꼼히 따져보지 않으면 사업하는 동안 사무실 임대 문제로 계속 임대인과 분쟁이 계속 되거나, 창업하는 업종의 인·허가부터 어려울 수 있습니다. 따라서 상가 임대차계약을 앞둔 분들이라면 이번 기고는 더욱 주의 깊게 읽어보시면 도움이 될 듯합니다.

먼저 해당 상가의 보증금 및 월세를 확인한 후 해당지역의 환산보증금 한도를 확인하시기 바랍니다. 이전 기고에서 설명 드렸다시피 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)에 관한 임대차로서 그 임대차보증금이 법 시행령 제2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 하기 때문입니다.

등기부등본을 열람하면 소유주, 근저당권설정, 가압류 등 상가건물을 둘러싼 권리관계를 확인할 수 있는데요. ‘표제부’에서 주의해서 봐야할 사항은 임대해야 할 상가건물과 지번이 일치하는지, 상가건물의 지목, 구조 및 면적 등입니다. ‘갑구’에서는 상가건물 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항이 모두 일치하는지 주의를 기울여 확인하여야 하고, 압류나 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서 이러한 등기가 되어 있다면 임대료나 보증금이 저렴하다고 하여도 피하는 것이 좋습니다.

특히 가등기의 경우, 가등기에 기한 본등기가 이루어지게 되면 상가건물을 임대한 임차인은 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없기 때문에 이전 상가건물 소유자와의 사이에 임대차계약을 체결하여 임대차기간을 정하였다고 하더라도 이를 보장받을 수 없게 됩니다.

‘을구’에서는 저당권이나, 전세권이 설정되어 있는지 확인해야 하고 복잡하게 설정이 되어 있어 향후 보증금 회수가 우려되는 경우라면 상가임대차 계약을 피하시는 것이 좋습니다. 저당권, 전세권이 설정되어 있다면 상가건물의 임차인은 법상 우선변제를 받을 수 있는 일정 부분을 제외한 나머지 부분에 대해서는 저당권자나 전세권자보다 후순위 권리자가 되는데요. 따라서 임대한 상가건물이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당 받고 난 나머지 금액 분만 보상을 받게 되기 때문에 임대보증금을 돌려받기 어려울 가능성이 높습니다.

부동산 등기부 등본을 열람하려면, 가까운 등기소를 방문하거나 인터넷으로 열람할 경우 대법원인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 가능합니다.

건축물대장은 건축물의 소유 이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부인데요. 상가임대를 할 때 상가건물의 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가임대건물의 지번이 일치하는지 확인해야 하고, 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여 상가임대를 하는데 있어 적합한지를 확인해야 합니다.

또한 해당점포의 정확한 임대평수, 위치, 건축물의 준공날짜, 점포용도 등을 살펴볼 수 있기 때문에  특히 임대평수를 확인해 임대차 보증금이나 임대료, 관리비 등을 납부하는데 참고해야 합니다. 

건축물관리대장은 정부민원포털 민원24(www.minwon.go.kr)에서 손쉽게 열람 또는 발급 가능합니다.

토지이용계획 확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 자료인데요. 이를 통하여 상가가 있는 지역이 재개발지역은 아닌지 등을 확인함으로써 상가가 포함된 건물이 향후 재개발 또는 재건축되어 임대가 종료되면서 권리금을 회수할 방법이 없어지게 되는 것을 미리 방지할 수 있습니다.

토지이용계획 확인서은 정부민원포털 민원24(www.minwon.go.kr)에서 손쉽게 열람 또는 발급 가능합니다.

업종별로 인·허가 등록 업종(허가업종, 등록업종, 신고업종 등)이 있는데요. 해당 상가가 영업 불허가 대상일 수 있거나, 또는 기존 임차인이 폐업신고 등을 하지 않아 불허가 될 수 있는 가능성도 있습니다. 따라서 미리 시청 또는 구청 보건위생과에 영업허가 및 신고가 가능한지에 대하여 미리 알아보시는 것이 좋고, 기존 임차인의 폐업신고서 사본 또한 미리 확인해두시는 것이 좋습니다.

상가건물이 각 구분소유로 되었을 경우 집합건물법에 근거한 상가 관리단 규약이 존재하는데요. 이 규약에 동일업종 영업금지 또는 업종 제한 규정이 들어가 있는 경우, 상가임대차계약을 체결하더라도 그에 따라 금지 또는 제한을 받는 업종에 대한 창업은 할 수 없습니다. 따라서 미리 임대인 및 상가번영회 등에 확인하시고 상가임대차계약을 체결하시는 것이 좋습니다.

지금까지의 내용을 다시 정리하면 다음과 같습니다.

  • 상가건물임대차보호법상 보호 대상 임차인지 확인해야합니다.
  • 상가 건물에 대한 등기부등본을 확인해야 합니다.
  • 상가 건물에 대한 건축물 관리 대장을 확인해야합니다.
  • 영업허가 또는 신고에 문제없는지 미리 확인해야합니다.
  • 동일 업종에 대한 영업금지 혹은 업종 제한이 있는 상가인지 여부를 미리 확인해야

지금까지 상가건물 임대차계약을 체결하기 전에 임대차 대상물을 선정함에 있어서의 주의사항에 대하여 알아보았습니다. 다음 기고는 상가임대차계약을 체결함에 있어 주의해야 할 사항에 대한 주제로 찾아뵙겠습니다.

 

최재윤 변호사
최재윤 변호사. 사법시험 42회에 합격하고 서울시 공익변호사, 중소기업청 비즈니스자문단 전문위원 역임.

 

 


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.