【창업일보】문이윤 기자 = 소자본창업의 가장 기본적인 단계 중의 하나가 바로 점포를 물색하고 확정 후 계약을 하는 것이다. 물론 그 이전에 창업아이템을 탐색하고 결정하는 단계가 있지만 일단 아이템이 정해지고 나면 해당 사업을 할 장소를 정하는 것이다. 점포는 가능하면 해당 아이템과의 궁합을 잘 맞춰서 구해야 한다.

점포가 구해지면 이제는 실제적인 계약절차를 밟게 되는데, 이것이 생각보다 쉽지 않다. 특히 여성창업자나 초보창업자의 경우 실수를 범하게 되는 경우가 많다. 극단의 경우 점포사기를 당하는 경우도 많이 있다. 따라서 각별히 주의해야 한다. 우선 여기서는 점포계약의 방법 및 절차에 대해서 개괄적인 설명을 한다. 일단 기본적인 것부터 알아야 그 이상을 말할 수 있기 때문이다. 아래는 은 일반적인 점포계약의 절차이다.

■ 점포계약의 일반적 절차

<1> 합당한 점포인지 파악  : 아이템의 적정성, 건물의 노후상태, 통행인구, 주차장유무, 임대료가 적정수준인가

<2> 기존 사업주와의 양수도 계약  : 적정권리금 산정, 특약사항에는 양도할 집기나 비품, 기타 자산의 명세표, 동일업종영업금지조항, 기타 합의사항 등의 기재

<3> 건물주의 권리관계 확인  : 법원...토지등기부등본, 건물등기부등본, 상업등기소...법인등기부등본

<4> 공부열람  : 토지대장, 건축물대장, 도시계획확인원, 지적도, 해당업종의 인허가 요건

<5> 계약내용 확인  : 계약주체가 실제 건물소유주인가 확인, 보증금과 월세, 계약기간, 권리금의 유무, 기타 세부 특약사항

<> 신축건물이 아닌 기존의 점포 계약의 경우 통상 3 단계의 계약절차를 거친다.

① 기존의 사업주와의 사업양수도 계약

사업양수도계약의 경우 가장 핵심이 되는 사안은 바로 권리금의 산정 및 인정이다. 권리금은 바닥피, 시설권리금, 영업권리금 등을 합친 총액으로서 기존 사업장의 프리미엄을 인정하는 것이다. 권리금은 묵인적 계약에 의하므로 법적보상을 받을 수 없다는 것을 인지할 필요가 있다. 금액산정은 대부분 주변상권의 대체적인 시세에 따르는 편이지만 계약당사자간의 매우 자의적인 해석이 많으므로 상당한 계약 노하우가 필요하다. 권리금이 합의되었으면 시설 집기나 비품 등 양도할 물품들을 명세화해서 계약서에 명기하고 더불어 동일업종영업금지조항과 기타 합의사항을 특약란에 작성한 후 날인하면 된다.

② 점포주(건물주)와의 점포임대계약

사업양수도계약이 끝나면 이제 건물주인과의 점포 임대차계약을 맺으면 된다. 이 경우 유의할 사항은 건물주의 권리관계를 확인하는 것과 각종 공부사항을 열람하는 것이다. 권리관계를 확인하라는 것은 자신이 임대해서 사용할 점포의 건물주가 실제 소유주인가를 확인하는 것부터 기타 근저당설정 등을 검토하는 작업이다. 이를 위해서는 토지등기부등본이나 건물등기부등본을 열람할 필요가 있고 경우에 따라서는 법인등기부등본(건물주가 법인일 경우)도 살펴볼 필요가 있다. 건물주의 권리관계에 하자가 없으면 이제 해당 점포가 사업을 영위해나갈 업종으로서 타당한가를 검토해봐야 한다. 즉 건물이 불법건축물은 아닌지, 혹은 도시계획에 잡혀 있어 얼마안가서 도로가 나거나 허물어질 것은 아닌지 등을 살펴보는 것이다. 필요한 서류로는 토지대장, 건축물대장, 도시계획확인원, 지적도 등이다. 그리고 업종에 따른 인허가 사항도 반드시 짚어야 할 사항이다.

③ 계약서 작성

마지막으로 계약서를 작성하면 되는데 이때 다시 한번 계약의 주체와 건물주가 동일인인가를 반드시 확인해야 한다. 만약 대리인과 계약을 해야 할 때면 대리 계약자가 등기부상의 소유주의 위임장과 인감증명을 갖고 있는지를 확인하고 관련 서류를 첨부하여 계약을체결해야 된다. 보증금과 월세, 계약기간 등을 명시하고 기타 특약사항을 기입하면 모든 계약이 완료된다.