소자본 창업자들이 상가건물을 임차해 사업을 개시할 경우 흔히 갖게 되는 고민 거리가 있다. 건물 매매 등의 사유로 상가건물의 소유자가 변경되더라도 계속 영업을 할 수 있을지 여부가 그것이다. 또 창업자들이 임대인에게 지급한 임대 차보증금을 회수할 수 있는지도 중요한 관심사가 된다.

A씨는 서울 어느 상권에 보증금 5,000만원, 월차임 100만원으로 임대차계약을 체결한 후 관련법 규정에 의한 사업자등록을 신청하고 세무서장으로부터 임대차 계약서상에 확정일자를 받은 다음 아이스크림대리점을 개설했다. 그런데 상가건 물의 임대인은 A씨의 요청에도 불구하고 임대차등기에 협력하고 있지 않은 상태 다. 이 경우 임대차등기가 경료되기 전에 매매나 경매 등의 사유로 A씨가 임차 한 점포 또는 상가건물의 소유자가 변경된다면 A씨가 당해 임대차계약기간의 만 료시까지 영업을 계속하며 임대차보증금을 회수할 수 있을 것인지 문제가 된다 .

우선 서울시에서 상가건물을 임차한 임차인의 보증금액이 2억4,000만원 이하인 경우에 한해 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가건물법’)이 적용된다. 이때 보 증금 이외에도 월차임이 있는 경우에는 월차임에 100을 곱한 금액을 임대차보증 금과 합산해 상가건물법의 적용여부를 판단한다(본지 1월10일자 참조). A씨의 경우 월차임 100만원에 100을 곱해 산출된 1억원을 보증금 5,000만원과 합산한 1억5,000만원이 보증금액이 되므로 상가건물법의 적용을 받는다고 할 것이다.

한편 상가건물법에 의하면 임차인이 ①건물의 인도를 받고 ②부가가치세법 제5 조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청 을 한 때는 그 다음날로부터 제3자에 대해 대항력을 가지게 되며(상가건물법 제 3조 제1항), 나아가 임차인이 ①대항력을 구비하고 ②관할세무서장으로부터 임 대차계약서상의 확정일자를 받은 때는 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법 에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리 자 그밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리, 즉 우선변제권을 가진다 .

따라서 A씨가 점포를 인도받고 사업자등록을 신청한 때는 그 다음날로부터 임대 인을 비롯한 제3자에 대해 임대차 기간에 그 점포에서 영업을 계속할 수 있는 대항력을 가지게 된다. 또 임대차계약서상에 확정일자 또한 받은 경우에는 우선 변제권을 가지게 될 것이다. 그러나 대항력 및 우선변제권은 그 요건이 갖추어 지기 이전에 설정된 저당권 등의 효력을 해할 수 없는 것이므로, A씨가 점포를 인도받고 사업자등록을 하기 이전에 당해 점포 또는 상가건물에 대해 저당권 등이 설정된 사실이 없는 경우에 한하여 A씨는 임대차보증금 전액을 반환받을 때까지 당해 점포에서 퇴거당하지 않을 권리가 있다. 글/곽상언ㆍ변호사(가맹사업거래상담사). 자료원 한경비즈