상가건물임대차보호법이 2002년 11월부터 시행되고 있습니다. 이 법안은 말그대로 상가건물을 임차해서 사업 및 기타 상행위를 영위하는 사람들을 건물임대인으로부터 보호하기 위해 만든 법안입니다. 한마디로 영세상인을 보호하기 위한 일종의 시혜법이라고도 할 수 있죠. 그러나 이 법으로 인해 오히려 상인들이 피해를 보고 있다는 얘기도 있습니다. 어쨌든 건물을 임대해서 사업을 하려고 하는 사람들이라면 반드시 알고 있어야 하는 법이기도 하지요. 아래는 관련 상세내용입니다. /편집자 註

상가건물임대차보호법

1. 개요

“상가건물임대차보호법”이란 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 의원입법으로 제정, 2001.12.29. 공포되어 2002.11.1.부터 시행되는 법률입니다. 이 법률의 핵심은 일정요건을 갖춘 임차인에게 다음과 같은 권리를 부여한데 있습니다.

  ① 임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간의 계약갱신요구권 보장

  ② 대항력 발생 : 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후 건물소유주가  바뀌어도 새로운 소유주에 대해 임차권을 주장할 수 있도록 함

  ③ 우선변제권 보장 : 대항력 취득하고 확정일자를 받은 경우 전세권등기와 같은 효력을    인정하여 경매․공매시 후순위 채권자보다 우선 변제

  ④ 임대료 인상 상한선 설정 : 연 12%의 범위내 인상 가능

2. 상가건물임대차보호법의 효력발생시기

이 법은 2002.11.1.부터 효력을 발생합니다. 다만, 법시행일인 2002.11.1. 현재 존속중인 임대차에 대하여는 법적요건을 갖춘 경우 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 발생하나, 계약갱신요구권 및 기타 사항은 2002.11.1.이후 새로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용됩니다. 즉, 이 법의 시행일 이전에 이미 계약을 한 사람은 동법 시행령이 공포된 날부터 임차건물소재지 관할세무서를 찾아가 사업자등록정정 신고 및 임대차계약서원본상 확정일자를 받았다면 2002.11.1.부터 보호를 받습니다. 다만, 임차인의 계약갱신요구권은 2002.11.1.이후 체결된 임대차계약부터 적용됩니다.

3. 적용대상

사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물만 해당되며 동창회사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않습니다. 또한상가건물임차인 중에서도 보증금이 일정금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받습니다. 보호대상 금액은 당해 지역의 경제여건 및 상가 규모를 고려하여 시행령에서 구체적으로 정하고 있으며, 환산보증금이 아래에 해당하는 상가건물의 임차인은 이 법의 적용을받습니다. (환산보증금이란 보증금과 월세환산액(월세를 연 12%의 금리를 적용하여 보증금으로 환산 : 월세×100)을 합한 금액을 말합니다)

        서울특별시 : 2억4천만원 이하

        수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역(서울시제외) : 1억9천만원 이하

        광역시(군지역과 인천광역시 제외) : 1억5천만원 이하

        기타 지역 : 1억4천만원 이하

상가 권리금이 보호를 받을 수 있는지에 관하여는, 권리금은 관행상 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 주고받는 것으로 이 법과 무관합니다. 다만, 권리금과 시설비를 상당부분 회수할 수 있도록 임대차를 5년간 존속토록 보장하고 있습니다.

글/ 박지현 법무사. 문의 02-596-3858